不動産のシステム会社に頼む前に｜賃貸管理ソフトで足りない部分・入金消込とオーナー送金明細の作り方【2026年10月】

この記事は、賃貸管理ソフトを入れているのに、入金消込・オーナー送金明細・修繕手配・契約更新をExcelとメールで補っている不動産会社の経営者・管理部長向けです。先に結論を書くと、入金消込や電子契約は、まず今のソフトのオプション（例: ReDocS の入金消込にあたる「MT LINK連携ネットバンキング」は初期29,800円＋月1,850円〜、税別・2026年10月19日に公式で確認）で足りるかを確かめてください。開発会社に頼むのは、ソフト・銀行・会計の間の受け渡しと、自社独自の精算ルールの部分です。

当社（AI革命株式会社）に頼む場合の公開価格は、既存システムの改修が100万円〜、PoC（本番の前に、試作で使えるかを確かめる段階）が300万円〜、本開発が個別見積です（いずれも税別。クラウド・外部API・ライセンス等の実費は別）。以下で、どの業務を既製で済ませ、どこを作るかを自社に当てはめて決められるように整理します。

「不動産のシステム会社」には2種類ある

「不動産システム会社」で探すと、2種類の会社が混ざって出てきます。どちらに相談するかで、最初の一手が変わります。

	既製の賃貸管理・不動産管理ソフトの会社	不動産会社向けにシステムを作る開発会社
頼めること	ソフトの導入、設定、オプション追加、決まった連携	ソフトに無い機能、ソフト同士・銀行・会計の受け渡し、独自の帳票・計算
費用のかかり方	初期費用＋月額（例: ReDocS は登録できる区画数でプランが変わる）	作る範囲ごとの開発費＋保守・実費
法改正・制度変更を直す人	ソフトの提供元	作った部分は自社か開発会社
先に相談すべき場面	困っている業務の機能が、今のソフトの上位プランや他社ソフトにありそう	機能はあるが自社のルールで回らない／複数のツールに同じ情報を入れている

ソフトの機能やオプションで済むなら、そのほうが安く、法改正の対応もソフト会社に任せられます。開発会社を探すのは、今のソフトの会社に「この業務はできますか」と聞いて「できない」「設定では表せない」と返ってきた後でも遅くありません。

開発を頼まないほうがよい場合

次に当てはまるなら、開発より先にソフトの見直しを検討してください。

管理戸数が少なく、オーナーごとの送金条件の違いが少ない（管理手数料率が一律、修繕費は全額差し引きなど）
Excelで補っているのが「報告書の見た目」だけで、計算ルールではない（書式の変更を有償で受けているソフトもあります。例: ReDocS は1書式10,000円〜、税別）
入金口座の銀行が、今のソフトの入金消込オプションに対応している
今のソフトにCSVの出口も入口もなく、契約の更新時期が近い（周辺を作るより、乗り換えのほうが安く済むことがあります）

最後の点は、乗り換えでも開発でも「今のデータをどう移すか」が要になります。乗り換え先の会社がデータ移行をどこまで受けるかを、見積の段階で確かめてください。

業務ごとに、既製で足りる条件と作る条件を分ける

出典: GMOサイン公式サイト

Excelとメールで補っている業務を1つずつこの表に当てはめると、作る範囲が絞れます。「ソフト会社に聞くこと」は、そのまま問い合わせに使える形にしました。

業務	既製ソフトで足りる条件	周辺を作る条件	ソフト会社に聞くこと
入金消込	入金口座の銀行が消込オプションに対応し、名義違いなどの例外が少ない	複数の銀行・複数のソフトをまたぐ。名義違い・合算・一部入金が多く、毎月手で照合している	対応している銀行と口座数の上限は。自動で照合できなかった入金はどの画面で処理するか
オーナー送金明細・報告書	管理手数料・修繕費の差し引き方がソフトの設定で表せる	オーナーごとに手数料の計算基準や差し引きの順番が違う。共有名義・サブリースの按分がある	手数料を「請求額基準」と「回収額基準」で分けられるか。明細の書式は変えられるか
修繕手配	施工会社への依頼・見積・オーナー承認がソフトの中で回る	施工会社とのやりとりがメール・電話のまま。修繕履歴が紙とExcelに分かれている	施工会社側の画面はあるか。過去の修繕履歴を取り込めるか
契約更新	更新期限の通知と更新料の請求がソフトで出せる	保証会社・火災保険・鍵の手配など、更新に付く作業を別のExcelで管理している	更新の一覧をCSVで出せるか。保証会社とのデータ連携はあるか
レインズ・ポータル	物件情報の掲載を、ソフトか既製の一括掲載サービスで出せている	同じ物件情報を複数のツールに手で入れ直している	物件情報を出せる形式（CSV・API）と、連携済みのポータル・サービス
電子契約	ソフトと電子契約サービスが連携している（例: ReDocS は GMOサインのAPI連携オプションが初期20,000円＋月980円、別途GMOサインとの契約が必要）	電子契約サービスと管理ソフトの両方に契約内容を二重に入れている	契約が済んだ後、どの項目が管理ソフトに戻るか

既製ソフトの機能は製品やプランで違います。表の「足りる条件」は、ソフト会社に確認するときの出発点として使ってください。

周辺を作るときに最初に確かめること

周辺を作る場合、一番はっきりしないのは「今のソフトから、どのデータを、どの方法で取り出せるか」です。賃貸管理ソフトの中には、外部からデータを読み書きする仕組み（API）を一般に公開していない製品があり、公開ページだけでは可否が分かりません。開発会社に相談する前に、ソフト会社に次の3つを聞いておくと、作る範囲と費用が早く決まります。

契約・入金・オーナーのデータを、CSVで出せるか、取り込めるか（項目の一覧があるか）
APIを利用できるか。利用できる場合、契約や追加費用は要るか
CSVもAPIも無い場合、画面からの出力や帳票の出力はどの形式か

当社では、公開API・CSV・画面操作のどれでつなぐかを、この答えを見ながら一緒に決めます。CSVしか無いソフトでも、決まった時刻にCSVを受け取って突き合わせる、という作り方ができます。

入金消込とオーナー送金明細は、例外の扱いを決めるのが仕事

入金消込もオーナー送金明細も、計算そのものは単純です。手作業が残るのは、ルールどおりにいかない入金と、オーナーごとに違う精算の決まりがあるからです。次の例は、どちらも説明用の架空データです。

入金消込で手が止まる例（架空データ）

振込名義	入金額	契約上の請求	自動照合で止まる理由	決めておくこと
ヤマダハナコ	75,000円	山田太郎様 75,000円	契約者と名義が違う（家族が振込）	振込名義の別名を契約に登録するか、毎回人が確認するか
カ）サトウシヨウジ	156,000円	佐藤商事 2戸各78,000円	2戸分の合算入金	合算をどの契約に、どの順で割り当てるか
スズキイチロウ	50,000円	78,000円	一部入金	残り28,000円を滞納として督促に回す日
タナカミキ	74,560円	75,000円	振込手数料440円を差し引いて入金	差額を入居者に請求するか、自社で負担するか
コバヤシケン	80,000円	翌月分 80,000円	前月中の入金（前払い）	前受けとしてどの月に計上するか

既製ソフトの入金消込オプションを入れても、こうした入金は人が確認する前提で考えてください。周辺を作るときに役立つのは、①名義の別名や合算の割り当てルールを決めて、次の月から自動で照合できる件数を増やす、②残った入金を1つの確認画面に集めて、誰がどう処理したかを残す、の2つです。

オーナー送金明細の計算は、手数料の基準で変わる（架空データ）

オーナーA（4戸）の、ある月の例です。管理手数料は5%（税別、消費税10%）、修繕費はオーナー承認済みの給湯器交換88,000円（税込）とします。

部屋	請求額	入金額
101	75,000円	75,000円
102	75,000円	75,000円
201	78,000円	50,000円（一部入金）
202	空室	0円
合計	228,000円	200,000円

	回収額基準で手数料を計算	請求額基準で手数料を計算
管理手数料（税込）	200,000円×5%＝10,000円＋税1,000円＝11,000円	228,000円×5%＝11,400円＋税1,140円＝12,540円
修繕費	88,000円	88,000円
送金額	200,000−11,000−88,000＝101,000円	200,000−12,540−88,000＝99,460円

同じ月でも、手数料の基準が違うだけで送金額が1,540円変わります。実際の契約では、ここに「修繕費が送金額を上回ったら翌月に繰り越す」「共有名義なら持分で按分する」「サブリースは固定額」などが加わります。オーナーごとの決まりがソフトの設定で表せない場合に、計算と明細の作成を作り込む意味があります。

預り金と報告の決まりは、作る前に要件に入れる

賃貸住宅管理業法では、管理戸数200戸以上の事業者に国土交通大臣への登録を求めています。登録業者には、家賃・敷金など入居者から受け取ったお金を自社の財産と分けて管理し、帳簿や会計ソフトで「どの管理受託契約のお金か」をすぐ判別できるようにしておくこと、オーナーに少なくとも年1回、家賃の収受状況や維持保全の実施状況、入居者からの苦情とその対応を報告することが求められています（国土交通省賃貸住宅管理業法ポータル、2026年10月19日確認）。

周辺を作るときは、「預り金と自社の売上を同じ表で混ぜない」「契約ごとに入金を追える」「定期報告に要る項目を出せる」を最初の要件に入れてください。なお、作ったシステムが法令に合っているかの最終判断は、自社と専門家で行う必要があります。開発会社が法令への適合を保証するものではありません。

レインズ・ポータル・電子契約との受け渡し

出典: 株式会社いい生活公式サイト

外部とのやりとりは、作れる部分と、相手の仕様しだいの部分がはっきり分かれます。

相手	2026年10月時点で確認できたこと	作れる部分	作れると言えない部分
レインズ	2025年1月1日から、宅建業者にレインズへの物件の取引状況の登録が義務付けられた。同年1月4日から、売主に渡す登録証明書に、売主専用画面への2次元コードが付いた（国土交通省）	自社の物件台帳で取引状況を管理し、レインズに入れる内容と更新漏れを一覧で出す	レインズへの自動登録。外部から登録する公開仕様は確認できなかったため、登録方法は所属する指定流通機構に確認が要る
ポータル	物件情報をポータルへ一括で掲載する既製の連携サービスがある	自社の物件台帳から、既製の掲載サービスが受け取る形式でデータを渡す	各ポータルへの直接の自動掲載（ポータルごとの規約と提供方法による）
電子契約	2022年5月18日から、重要事項説明書・契約締結時書面・媒介契約書を、相手方の事前の承諾を得て電子で提供できる。印刷できること、改変されていないか確認できることなどが条件（国土交通省）	契約が済んだ内容を管理ソフトや台帳に戻す受け渡し、承諾を取った記録の管理	電子署名の仕組みそのもの（既製の電子契約サービスを使うほうが確実）

ポータル掲載や電子契約は、既製のサービスと連携の仕組みが揃ってきている分野です。まず既製の連携を探し、それでも二重入力が残る部分だけを作る順番をおすすめします。

既製ソフト側の動きも速く、たとえばいい生活は2026年7月に電子決済等代行業者の登録を発表し、2026年内を目処に金融機関との銀行API連携を進めると報じられています（全国賃貸住宅新聞 voix）。イタンジは「ITANDI賃貸管理」の修繕システムに、見積を過去の修繕履歴と照らし合わせる機能などを2026年8月から提供すると発表しました（PR TIMES 2026年7月28日）。作る前に、今のソフトの直近の更新予定もソフト会社に聞いておくと、作った部分が数か月で不要になる事態を避けられます。

自社でAIを使って進められる部分と、頼む部分

ChatGPT や Claude に頼めば、入金明細のCSVと請求一覧を突き合わせるExcelの関数やマクロ、送金明細の計算表は、自社でも作れます。月の件数が少なく、担当者が1人で回している段階なら、これで十分なこともあります。

会社に頼んだほうがよいのは、次のような部分です。

例外の扱い（名義違い・合算・一部入金・手数料の基準）を業務の決まりとして決め、全員が同じ処理をする仕組みにする
銀行・管理ソフト・会計ソフト・電子契約など、複数の受け渡しをまとめて動かす
オーナー・入居者の氏名や口座を扱う画面の権限（誰が見られて、誰が直せるか）と、処理の記録
計算結果が正しいかを、過去の月の明細と突き合わせて確かめる試験
ソフトの仕様変更や銀行の変更があったときの修正

当社は、自社でAIを使って作ったExcelやマクロがある場合、それを出発点にして、残す部分と作り直す部分を分ける形で相談を受けています。

費用の目安と、作るか乗り換えるかの比べ方

段階ごとの費用（税別）

段階	費用の目安	含むもの	含まないもの
既製ソフトのオプションで済ませる	例: ReDocS ミドル（500区画まで）月6,980円＋初期49,800円、入金消込（MT LINK連携ネットバンキング）初期29,800円＋月2,475円（ミドルの場合）	ソフトの機能と提供元の保守	自社ルールに合わせた作り込み。オーナー精算・送金明細の個別価格は料金ページに記載なし
周辺を作る（既存システムの改修・連携）	当社は100万円〜	管理ソフトと銀行・会計の受け渡し、消込の確認画面、送金明細の計算など、範囲を決めた改修	管理ソフトの利用料、クラウドの利用料、外部APIの利用料
効果を確かめてから作る（PoC）	当社は300万円〜	例外の多い業務を対象に、試作で照合できる件数や確認の手間を確かめる	本番システムの完成。300万円はPoCの開始価格
管理の中心を作る（本開発）	個別見積	要件定義・設計・実装・試験・データ移行	実費（クラウド・ライセンス等）

既製ソフトの価格は ReDocS の料金ページ（theredocs.com/price、2026年10月19日確認）の記載です。他の製品は料金を公開していないものもあり、最新の価格は各社に確認してください。上の ReDocS の構成を1年使うと、初期49,800円＋月6,980円×12か月＋入金消込の初期29,800円＋月2,475円×12か月＝193,060円です（仮定に基づく試算。契約期間・他のオプション・書式カスタマイズは含めていません）。

当社の価格の前提と進め方は「既存システムの改修・PoCの価格と、手作業を減らす開発の進め方」に載せています。今の手作業から依頼の範囲を決めたい場合は、こちらから相談できます。

今の業務と使っている賃貸管理ソフトを共有して、作る範囲を相談する

作る費用と、今かかっている時間を比べる式

入金消込と送金明細にかかる時間の公開調査は見つからなかったため、自社の数字を入れて計算してください。次の数字はすべて仮定です。

項目	仮定	月の時間
自動で照合できない入金の確認	月の入金300件のうち15%（45件）×1件5分	225分（3.75時間）
オーナー送金明細の作成・確認	オーナー40人×1人15分	600分（10時間）
合計		13.75時間

時給3,000円で換算すると、13.75時間×3,000円＝月41,250円、年495,000円です（仮定に基づく試算）。この場合、既存システムの改修100万円〜で作ると、時間だけで回収するには2年以上かかる計算になります。件数が少ない会社では、オプションやExcelの改善で足りる、という判断も十分ありえます。反対に、締めの数日に作業が集中して残業が出ている、ミスが送金の訂正やオーナーからの問い合わせにつながっている、といった事情があれば、時間の合計以外の費用として比べてください。

乗り換えで済む条件・作ったほうがよい条件

乗り換えで済みやすい条件	周辺を作るほうがよい条件
困っている機能が、他社ソフトの標準機能にある	今のソフトに慣れていて、困っているのはソフトの外の受け渡しだけ
オーナーごとの精算ルールの違いが少ない	オーナーごとの精算ルールが多く、どのソフトの設定でも表せない
今のソフトにCSVの出口がなく、契約の更新が近い	賃貸管理と売買仲介で別のツールを使っていて、両方のデータを1つにまとめたい
データ移行を乗り換え先が受けてくれる	会計ソフト・銀行・電子契約など、3つ以上の受け渡しが絡む

当社の実績について

当社に不動産業の受託開発の公開実績はありません。業界は違いますが、課題が近い例として、通信事業の数万件の請求情報を取り込み、集計し、確認画面で人がチェックできるようにした開発があります。大量の入金・請求データを突き合わせ、例外を人が確認する流れは、入金消込の確認画面と同じ考え方で作れます。ただし不動産の業務の決まりは、相談で一つずつ伺います。

相談前に揃えておくと早いもの

初回相談は無料・30分（オンライン）で、要件が決まっていなくても大丈夫です。次のものがあると、30分の中で依頼範囲の候補と費用の目安まで話を進めやすくなります。

使っている賃貸管理ソフト・会計ソフト・電子契約などの製品名とプラン
入金口座の銀行名と口座の数
月の入金件数、管理戸数、オーナー数の目安
Excelやメールで補っている作業と、その手順（1回の時間、担当者）
手で処理している入金の例外や、オーナーごとの精算の決まりの例（上の表のように、名前や金額を伏せた形で）
ソフト会社に聞いた、CSV・APIの可否の答え（まだなら、聞く前でも構いません）

入居者・オーナーの実名や口座番号、本番の管理ソフトのログイン情報は送らないでください。相談後に、業務の棚卸し表・効果の見立て・簡易モック（画面のイメージで、動くシステムではありません）と、依頼範囲の候補・進め方・費用の目安をまとめた相談メモを無料でお送りします。

入居者対応の記録や転記の自動化を考えている場合は「不動産管理の入居者対応を自動化する方法」、査定や物件提案などAIの活用例を広く知りたい場合は「不動産業のAI活用事例」もあわせてご覧ください。

よくある質問

今使っている賃貸管理ソフトの会社に、作り込みを頼めないのですか？

頼める場合もあります。ソフト会社が個別の改修や書式のカスタマイズを受けているかは製品によって違うので、まず聞いてみてください。ソフト会社が受けるのはそのソフトの中の改修が中心で、銀行・会計ソフト・他社サービスとの間の受け渡しは対象外になることがあります。その部分を別の開発会社に頼む、という分け方もできます。

開発会社は不動産業界の経験がある会社を選ぶべきですか？

業界の用語や商習慣に慣れている会社は話が早い一方、経験の有無だけで決めると、自社の精算ルールや例外の扱いを確かめないまま進むことがあります。経験の有無に加えて、「名義違いの入金はどう扱う設計にするか」「手数料の基準が違うオーナーをどう扱うか」を聞き、具体的に答えられるかで比べてください。

周辺のシステムを作ったあと、賃貸管理ソフトを乗り換えたらどうなりますか？

作った部分のうち、ソフトとの受け渡しの部分は作り直しが要ります。消込のルールや送金明細の計算など、業務の決まりを持つ部分は残せるように、ソフトとの接点を1か所にまとめて作っておくと直す範囲が小さくなります。乗り換えの予定があるなら、相談の最初に伝えてください。

売買仲介の業務も一緒にシステム化できますか？

対応できます。物件・顧客・案件の管理、査定や重要事項説明書の作成の補助、レインズに入れる内容の一覧化などを、賃貸管理と同じ台帳から扱う作り方があります。ただし売買仲介にも既製のソフトがあるため、賃貸と同じく、まず既製で足りるかを確かめてから作る範囲を決めます。

作ったシステムの保守はどうなりますか？

作った部分の不具合の修正や、銀行・ソフトの仕様変更への対応は、保守として別に取り決めます。範囲と費用は、開発の見積と一緒に示します。締め日や送金日など止まると困る時期があるので、そのときの連絡方法と対応の時間帯を、契約の前に決めておきます。

社内にシステム担当がいなくても相談できますか？

相談できます。初回相談では、どの業務にどれだけ時間がかかっているか、どのツールを使っているかを業務の言葉で伺います。ソフト会社への確認（CSV・APIの可否）を誰がするかも、相談の中で一緒に決めます。

作る範囲を決めるために

賃貸管理ソフトで足りる業務はソフトに任せ、Excelとメールで補っている部分のうち、例外の扱いと受け渡しに手間がかかっている部分から作るのが、費用を抑える近道です。当社の公開価格は既存システムの改修100万円〜、PoC300万円〜、本開発は個別見積（税別・実費別）です。初回相談は無料・30分（オンライン）で、今の業務と使っているツールを伺い、依頼範囲の候補と費用の目安を相談メモでお返しします。

今の業務と使っている賃貸管理ソフトを共有して、作る範囲を相談する